从2021年起,房屋出租需按“新规”办,房东、租房人要关注了

作者:辉月 发表于2020-11-20 08:24:52 来源:信息网

从2021年起,房屋出租需按“新规”办,房东、租房人要关注了

2020-11-11 10:18 来源:君子荣

原标题:从2021年起,房屋出租需按“新规”办,房东、租房人要关注了

现在人们除了关心房价之外,还要关心房屋租赁市场的变化。因为,未来除了商品房市场之外,还有房屋租赁房市场、共有产权房市场也同样要得到健康发展。特别是房屋租赁市场,由于之前较为混乱,已经越来越受到社会各界的关注。根据相关数据显示,目前我国租房人数已超2亿,占城镇人口近四分之一,这就需要一个健康稳定的住房租赁市场,来保护房东和租客的利益免受损失。

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而从2021年1月1日是开始实施的《民法典》新规中,对于房屋租赁方面进行了新的约定,同时,现行的租房法律依据《合同法》即宣告废止。从房屋租赁新规的内容看,与之前的《合同法》差距还是很大的,涉及到我们常遇到的房屋租售、转租,特别是居住权、租房人优先购买权限制等新规设立,而这些都与我们租房人和出租人利益是休戚相关的。所以,对于广大租客来说,在享受权益的同时,也要了解一下房屋租赁新规究竟有何不同之处,从而使自己的利益得以保障。

第一,房屋在租赁期满后,租房人有优先承租权。第734条规定:租赁期限届满,承租人继续使用租赁物,出租人没有提出异议的,原租赁合同继续有效,但是租赁期限为不定期。租赁期限届满,房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利。

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在国外因为有一个较健全的房屋租赁体系,租客与房东签的合同通常是十年或十五年期的,这样租客觉得可以长期居住在一个地方,生活比较稳定,所以国外有一半人是租房子居住。而在我国由于租赁市场并不健全,房东经常可以撕毁合约,提前赶租客离开,这样租客就会感到居无定所,所以中国很多人一定要买房住。而从明年1月1日起,这种情况就不存在了。除了规定房东不能随便毁约赶租客走人,而且还要在同等条件下,原租客享受同等优先承租的权利。

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特别需要指出的是,合同期满后,房东是可以涨房租的,比如房东根据市场价,计划租金上涨200元/月,如果你愿意多出这200元租金,房东就必须把房子租给房客,房客有优先续租权。如果你不愿意再加200元/月,而其他人愿意出这笔租房的,房东可以把房子租给其他愿意出高价的人,这个时候原来房客的优先权就失去了。

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第二,规定居住权的房屋不得出租。第369条:居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租。居住权,是指居住权人有权按照合同约定,对他人房屋享有占有和使用的权利,是一种用益物权。居住权设立需要同时满足两个条件,一是以书面形式订立居住权合同,二是向登记机关申请居住权登记。当房屋被设立居住权以后,即使租房人与出租人签订了租房合同,仍然视为无效。

我们建议,为了预防房东把只有居住权的房子出租,租客可以到登记机关去查验该房屋是否有设立居住权,以避免不必要的损失。即便如此,租客与房东签订租房合同时,让房东写一份承诺书,注意该房屋未设立居住权,在租赁期间也不得设立居住权,否则就要承担具体数额的违约补偿。

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第三,租房人享受优先购买权,但受制于近亲属优先购买权。第726条:出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利;但是,房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。

在现行合同法中,规定了租房人拥有优先购买的权利。但在实际生活中,如果想把房子卖给自己的父母、兄弟等还要让租客要放弃购买权,这显得非常不合理。所以,在这次民法典规定中,对租房人的优先权做出了限制。如果出租人将房产卖给近亲,近亲属的优先权要高于租房人的优先权。同样,对共有房屋优先权也作了限制。例如甲方和乙方共有房屋产权,在同等条件下,乙方优先拥有购房权利,租客丙方就不享有优先购买权。当然,法规还要对租房客享有的购买优先权也是有一定时间限制,如果在15天内未明确做出要购买意思的,则视为放弃购买优先权。

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