永升生活服务:社区增值服务毛利率下降12%

作者:辉月 发表于2020-03-25 21:06:44 来源:信息网

  新浪财经讯 3月23日,永升生活服务发布2019年全年业绩公告。2019年公司实现营业收入18.8亿元,较2018年的10.8亿元增长74.5%。同期实现归母净利润2.2亿元,较2018年的1亿元同比大增122.7%。

  报告期内,永升生活服务收购了青岛雅园55%的股权,商誉因此骤增2402%至4.3亿元。资产负债率也由去年末的39.5%增至50.5%。

  截止2019年末,永升生活服务在管建筑面积约65.2百万平方米,在管项目数量403个,分别较2018年末增长约62.2%及56.2%。

  营收增74.5% 归母净利润却大增122.7%  

  永升生活服务是房企旭辉集团旗下物业管理公司,于2018年12月末在港股上市,上市时间刚满一年。一年的时间里,永升生活服务似乎交出了一份不错的“答卷”。

  2019年公司实现营业收入18.8亿元,同比增速为74.5%,为往期记录以来最高的增速。同期年内溢利为2.5亿元,同比大增148.4%;归母净利润为2.2亿元,同比增长122.7%。在营收仅增74.5%的情况下,归母净利润却实现了122.7%的增长,主要还是前期净利率太低。

  2019年永升生活服务营收增长74.5%,毛利增长79.7%,其他收益及亏损同比增加了200%,但这部分基数仅为4800万,占比较低几乎可以忽略。影响因素较大的行政开支在2019年为2.5亿元,与同期净利润相当,但同比增速仅为31.72%。

  行政开支主要包括员工成本及差旅娱乐成本等,占比达六成的员工成本在2019年同比增长57%,略低于营收增速。总体上,节约开支、降本增效是一方面,另一方面在于永升生活服务2018年的净利润基数较低也是一个原因。

  2018年,永升生活服务营业收入同比实现48.35%的增长,净利润仅有31.5%的增长。而在2016年及2017年,公司净利润同比增速均远超营收,分别为115.9%、127.5%。

  实际上,一直以来永升生活服的成本管控能力并不强,这一点从往期数据净利率与毛利率相差约10%以上也可以反应。2015-2019年公司毛利率持续上升的同时,净利率的增幅一直低于毛利率,尤其是2018年净利率不增反降。

  根据新浪财经此前统计的2019H1已上市物企的净利率水平来看,永升生活服务的净利率尽管在2019年末提升了约3个百分点,但仍处于行业中下水平,尚有提升空间。

永升生活服务:社区增值服务毛利率下降12%

永升生活服务:社区增值服务毛利率下降12%

  社区增值服务毛利率下降12%  第三方物业费大增

  分部来看,永升生活服务营收分为物业管理服务、社区增值服务、非业主增值服务三个部分,2019年三部分占比分别为62%、18.4%、19.6%。往期记录显示,基础的物业管理服务近年来维持在60%左右,但社区增值服务发展迅速。后者从2016年占比低于非业主增值服务8个百分点,直到2019年占比高出非业主增值服务8个百分点。

  2019年,永升生活服务三部分业务同比增速分别为60.4%、143.49%、54.2%,社区增值服务远高于营收增速。而在2017年、2018年,该部分的营收增速分别为112.6%、80.3%,高于同期营收增速。

永升生活服务:社区增值服务毛利率下降12%

  值得关注的是,就在社区增值服务成为公司第二大营收来源的同时,该部分在2019年社区增值服务毛利率为51.2%,较2018年63.4%大幅下滑约12个百分点。公司表示主要由于新引入社区建设及维修项目业务所致,而其毛利率相对较低以及于初期录得相对较高的开支。

  但永升生活服务的综合毛利率并未出现下降,为29.6%,较上年微增1个百分点。一方面社区增值服务占比相对于物业管理还较低。另一方面,2019年第三方物业开发商物业费大幅提升至2.96元/平/月,较上年大幅增加了61.7%。导致第三方物业收入同比大增133.35%。

  而一直以来,永升生活服务的第三方物业费都比较低,2017年-2019年分别为1.47元/平/月、1.83元/平/月、2.96元/平/月,同期来自旭辉集团开发的物业费为2.65元/平/月、3.22元/平/月、3.47元/平/月。这也是永升生活服务虽然在管面积中第三方项目占比早就在2017年超过50%,但来自第三方项目收入占比仍然很低的原因。

  以低物业费优势获得第三方项目或许是永升生活服务的策略。2018年及2019年,公司第三方在管面积增速分别为93%、85%,远高于旭辉集团项目增速。随着物业费的上涨,第三方项目能否继续高增长或存疑问。根据中指院公布的2019物业百强企业住宅平均物业费约为2.53.47元/平/月,公司第三方物业的平均物业费目前与行业持平。

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